Des idées précédentes
il faut extraire 4 blocs, qui constitueront un plan en
deux parties
deux sous-parties
Il suffit de mettre de
l'ordre et de touver des titres. Les éléments de la page précédente
sont volontairement replacés tels quels.
Le tout doit être rédigé et développé de nouveau,
clairement et élégamment.
Proposition
:
I - Une atteinte à la propriété voisine
A - Des travaux empiétant sur la propriété voisine
544
Définition du droit de propriété : droit de jouir
et disposer d'une chose d'une chose de la manière
la plus absolue
droit fondamental (art. 2 et 17 DDHC 1789 + 1e civ, 4 janvier 1995, arrêt
vu en cours) Rappel de l'importance de ce droit ...
sanctions civiles par une cessation de l'atteinte en cas d'empiètement (donc une destruction) et par des dommages et intérêt pour toute atteinte, et au pénal par les sanctions des délits (CC, 27 juillet 2006, vu en cours sur la propriété intellectuelle).
imposant une perte de la surface
En l'espèce, il y a une forme d'empiètement puisque le voisin
de Mme X a utilisé un mur mitoyen des deux appartements pour installer
une douche, un lavabo, des toilettes.
Rappel de la notion de mitoyenneté + art. 662, utilisation du mur avec
consentement de l'autre
Ces installations ont occasionné
- des dégradations du mur dont la moitié appartient à Mme
X
- des nuisances sonnores qui ont obligé Mme X a doubler la cloison de
son côté, ceci occasionnant une perte de surface
Ils commettent un empiètement : construire contre et dans le mur appartenant
partiellement à autrui revient à construire dans la propriété
d'autrui. Il y a ici empiètement car les constructions ont eu comme conséquences
nécessaires un épaississement de la cloison du côté
de Mme X. L'empiètement ne peut être sanctionné que par
la destruction.
En la matière, la sévérité des juges est constante.
B - L'empiètement, une expropriation d'intérêt privé
545 du Code civil
Article ensuite recopié dans l'attendu de principe, ce qui souligne
une forme d'insistance de la 3e chambre civile de la Cour de cassation : en
recopiant une disposition très connue, fondamentale du Code civil, elle
rappelle à la CA que les juges du fonds se doivent de respecter les dispositions
fondamentales, quand bien même elles aboutiraient à des solutions
qui leurs sembleraient inéquitables.
Nul ne peut être contraint de céder sa propriété,
Cet article 545 du code est utilisé pour fonder toutes les décisions
de la Cour de cassation en matière d'empiètement
Nul empiètement n'est possible sur le terrain d'autrui, même si
l'empiètement est très faible.
Admettre une telle expropriation reviendrait à "récompenser" un comportement qui constitue une atteinte à la propriété, droit fondamental (art. 2 et 17 DDHC 1789)
II - Une sanction trop sévère ?
A - Echec des tentatives d'éviter la destruction
Nul ne peut être contraint de céder sa propriété,
Aucune porte de sortie n'est possible
- la défense du droit de propriété contre un empiétement
ne saurait dégénérer en abus (3e civ, 7 juin et 7 nov 1990,
arrêts
vus en cours)
- une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété
d'autrui (3e civ, 12 juin 2003 et 18 octobre 2006, arrêts
vu en cours)
- l'art. 555 (construction sur le terrain d'autrui) n'est pas applicable en
l'espèce
Exemples vus
en cours ou en TD : 3e civ 20 mars 2002 : une clôture dépassant
de 0.5 cm sur le terrain voisin doit être détruite
La CA avait tenté de débouter la propriétaire "empiétée"
compte tenu du caractère négligeable de l'empiètement,
mais cet arrêt fut cassé sur le fondement de l'art. 545
si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité
Seules les expropriations d'intérêt public sont envisageables
(art.
544, art. 17 DDHC 1789)
En l'espèce, la CA avait tenté de procédé à
l'indemnisation de Mme X.
Mais ces indemnisations
- doivent être préalables à l'atteinte à la propriété
- ne sont prévues que vous les expropriations d'intérêt
public
L'emiètement ici évoqué est une forme d'expropriation d'intérêt privé, innacceptable en l'état actuel du droit.
B - Une évolution possible ?
utile au fonds
Cette précision est curieuse : elle est inutile à la décision
de la Cour de cassation. Y a-t-il un sous entendu ?
La Cour de cassation sous-entend-t-elle ici que, si la surface perdue avait
été inutile, l'empiètement n'aurait pas été
sanctionné ?
Il est vrai que la rigueur de la 3e chambre civile en matière d'empiètement
a été quelques peu atténuée ces derniers mois.
Un arrêt est intervenu le 12 mars 2008 qui, pour la première fois,
admet qu'un empiètement au dessus d'un terrain (corniche surplombant
le terrain du voisin) puisse être qualifié de servitude de surplomb,
notion réservée jusqu'à présent au droit public
(EDF). arrêt
vu en cours et en TD
Cependant, dans l'affaire jugée en 2008, l'auteur de l'empiètement
par surplomb pouvait démontrer une possession utile trentenaire, et l'avantage
que présentait cette corniche pour l'usage et l'utilité du fond
(=définition des servitudes, art. 637 du Code civil).
Dans l'affaire qui nous occupe, l'utilité est envisagée du coté
de la victime de l'empîètement.
Est-ce à dire qu'un empiètement négligeable, sur un aspect
inutile de la propriété, pourrait ne pas être sanctionné
?
La commission proposant (2008) une réforme du droit des biens suggère
d'assouplir les sanctions en matière d'empiètement.
Pour éviter tout abus, il faut enfermer, lorsque l’empiètement
est minime et involontaire, l’action en démolition dans un délai
très court : deux ans à partir
de la connaissance de l’empiètement et au plus tard, dix ans après
l’achèvement des travaux.
Passé ce délai l’un ou l’autre des voisins pourra
demander au juge de prononcer le transfert de propriété moyennant
indemnité.
En revanche, les solutions actuelles demeurent pour les empiètements plus conséquents ou volontaires. Serait-ce le cas en l'espèce ? (rappelez les faits et donnez VOTRE avis)
Rédigez tout cela correctement, en n'oubliant pas les chapeaux introductifs et les transitions.
Introduction : voir la méthode de commentaire d'arrêt