Apparence, connaissance

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 4 novembre 2010
N° de pourvoi: 09-72673
Non publié au bulletin
Cassation
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 6 octobre 2009), que, par acte du 23 juin 2003, les époux X... ont vendu une maison d'habitation aux époux Y... ; que, faisant valoir que l'immeuble n'était raccordé ni au tout à l'égout, ni au réseau d'évacuation des eaux pluviales, les époux Y... ont assigné les époux X... en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie légale des vices cachés et du non-respect du devoir d'information ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles 1147 et 1602 du code civil ;
Attendu que pour débouter les époux Y... de leurs demandes, l'arrêt retient que Mme B..., qui est la mère de Mme Y..., était salariée de l'agence immobilière GCI, qui occupe des locaux voisins de l'immeuble vendu, que la société civile immobilière FAVA, à laquelle se sont substitués les époux Y... dans le bénéfice de la vente, a pour associés, outre Mme B..., sa gérante, M. Y... et M. Z..., agent immobilier, et pour objet social la propriété, l'acquisition, la rénovation et la gestion de biens immobiliers et est donc une professionnelle en matière immobilière, que lors de la signature de l'acte authentique, les époux Y... étaient représentés par Mme B..., que, dans ces conditions, les époux Y..., qui se sont substitués dans le bénéfice de la vente à la SCI FAVA dont les compétences en matière de vente immobilière sont incontestables et ont été conseillés dans cette acquisition par des professionnels, ne peuvent invoquer le manquement des époux X... à leur obligation de renseignement et d'information à leur égard ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la configuration des lieux ne pouvait laisser penser à un acquéreur vigilant, fût-il professionnel ou conseillé par un professionnel, que le bien vendu bénéficiait d'un raccordement au tout à l'égout et au réseau de collecte des eaux pluviales, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 8 septembre 2010
N° de pourvoi: 09-68056
Non publié au bulletin
Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 19 mai 2009), que, par acte du 20 mars 2006, M. A... a vendu aux époux X... une propriété dite Château de la Fuye, comprenant un château et " un terrain autour dont une partie se trouve à flanc de coteau avec fuye. Grande cave avec galeries ", cadastrés section B 355 ; que, le 20 juin 2006, les époux X... ont pris possession des lieux ; que la vente a été réitérée par acte authentique du 4 juillet 2006 ; que cet acte comportait une clause stipulant " déclarations sur les cavités souterraines : le vendeur déclare n'avoir connaissance d'aucun risque particulier d'effondrement eu égard à l'existence de cavités souterraines. L'acquéreur reconnaît avoir parfaite connaissance de l'état des dites cavités souterraines, par les informations qu'il a pu recevoir et les contrôles qu'il a pu effectuer, en faisant son affaire personnelle, sans recours notamment à l'encontre des notaires soussignés et participant, reconnaissant avoir reçu de leur part toutes les informations préalables ", rappelait les servitudes constituées entre le fonds vendu et la parcelle B 354, notamment une servitude de passage de tous réseaux à la charge de la parcelle B 355, et mentionnait l'existence d'un plan de prévention des risques naturels relatifs à l'instabilité du coteau précisant " Aléa effondrement généralisé d'une cavité : majeur / fort. Classement au projet en zone B1 de protection des intérêts de voisinage et en R4 aléa très fort " ; que les époux B..., propriétaires de la parcelle B 244, située en contrebas de la parcelle B 355, et victimes de dégâts des eaux, qui avaient assigné en référé-expertise M. A..., ont assigné les époux X... en déclaration d'expertise commune ; que les époux X... ont assigné M. A... en résolution de la vente pour vices cachés et dol ;

Sur le premier moyen :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en résolution de la vente pour vice caché, alors, selon le moyen, que la garantie du vendeur est due à raison des vices cachés inhérents à la chose et l'affectant au moment de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que différents dégâts affectant le fonds des époux X... et la propriété voisine des époux B..., au moment de la vente, avaient été causés par la dissipation des eaux issues de canalisations d'évacuation d'un fonds dominant enterrées dans le terrain des époux X... ; qu'il est par ailleurs établi que la présence de ces canalisations était justifiée par une servitude naturelle dérivant de la situation des lieux allant de pair avec la constitution d'un droit réel attaché indissolublement à la chose ; qu'en énonçant, pour débouter les époux X... de leur action en résolution de la vente, que le vice invoqué n'était pas inhérent à la chose objet de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les eaux provenant du réseau d'évacuation de la parcelle B 354 n'avaient pas affecté la solidité de la Fuye, en bon état d'entretien, non plus que la solidité des caves et cavités souterraines de la propriété X..., la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il n'était pas démontré que les infiltrations, qui se sont déversées sur la propriété des époux B..., située en contrebas de celle des époux X... en suivant une couche d'argile imperméable, aient altéré le coteau ou les caves et galeries souterraines du bien vendu au point d'en compromettre la stabilité, et donc la destination, a, par ces seuls motifs légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, que l'adage " nul ne peut se constituer de preuve à lui-même " n'est pas applicable à la preuve des faits juridiques ; qu'ayant relevé, d'une part, que les attestations de M. Y..., agent commercial ayant négocié la vente et de la représentante de l'agence 123 Assurimmo certifiant que M. A... avait informé Mme X... du caractère fuyard des canalisations de l'hôpital traversant le domaine, étaient corroborées par une lettre de l'agent du GAN, assureur de la propriété, affirmant qu'à aucun moment M. A... ne lui avait demandé de cacher la réalité du sinistre à Mme X... lorsqu'elle était venue souscrire son propre contrat, d'autre part, que Mme X... avait mené seule l'ensemble des négociations préalables à la vente, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que M. A... avait donné oralement, aux acquéreurs, l'information prétendument celée, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;