Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 15 décembre 2010
N° de pourvoi: 10-10229
Non publié au bulletin
Cassation
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 novembre 2009), que, par acte sous seing privé du 20 octobre 1995, Mme X... a vendu une maison d'habitation à Mme Y..., par l'intermédiaire de l'agence immobilière Verhille, assurée auprès de la société AIG Europe ; que la vente a été réitérée par acte authentique du 15 décembre 1995 passé entre Mme X... et les époux Y... ; que, par acte sous seing privé du 14 octobre 2000, les époux Y... ont revendu la maison à Mme Z..., par l'intermédiaire de l'agence immobilière Investimmo ; que Mme Z..., soutenant avoir été informée de la présence de mérule dans l'immeuble, a subordonné la réitération de la vente à une visite de l'immeuble en compagnie d'un expert ; que les époux Y... ont missionné la cabinet FD expertise, qui a conclu que la maison n'était pas affectée par le mérule à la date de son expertise ; que la vente a été réitérée par acte authentique du 4 janvier 2001 ; que le cabinet Diagtim, missionné par Mme Z..., ayant conclu à la présence de mérule dans l'immeuble une expertise a été ordonnée, puis étendue au contradictoire de Mme X..., de la société Agence Verhille et de M. B... du cabinet FD expertise ;
que Mme Z... a assigné les époux Y... en résolution de la vente ; que, par acte sous seing privé du 31 décembre 2004, Mme Z... a revendu la maison à M. A..., moyennant le prix de 77 000 euros et que la vente a été réitérée par acte authentique du 28 février 2005 ; que Mme Z... a modifié l'objet de sa demande et sollicité une réduction du prix et l'indemnisation de ses préjudices ; que les époux Y... ont appelé en garantie Mme X..., l'agence immobilière Verhille, la société AIG Europe et M. B... du cabinet FD expertise ;

Sur le premier moyen :
Vu l'article 1641 du code civil ;
Attendu que pour condamner les époux Y... à restituer à Mme Z... la somme de 47 833, 11 euros, l'arrêt retient que les époux Y... se devaient, dans le cadre de leur obligation d'exécution de bonne foi de la convention les liant à Mme Z..., apporter à cette dernière une information complète sur l'état de l'immeuble et notamment sur celui des structures de l'habitation et qu'il s'ensuit que la clause d'exonération des vices cachés prévue au contrat ne peut recevoir application ;

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que Mme Z... ne contestait pas les énonciations du rapport d'expertise judiciaire selon lesquelles la présence du champignon n'était pas décelable pour les époux Y..., compte tenu de leur degré de compétence en matière de construction et que la circonstance que les époux Y... aient entrepris d'importants travaux d'aménagement, peu de temps après leur entrée dans les lieux et plus de trois ans avant de revendre l'immeuble, accréditant la thèse selon laquelle les intéressés n'avaient pas connaissance de la cause des désordres tels que décrits par l'expert et n'avaient en outre conscience, ni de leur gravité ni de leur caractère évolutif, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 6 octobre 2010
N° de pourvoi: 09-70266
Non publié au bulletin
Rejet
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 juillet 2009), que, par acte authentique du 31 mars 2002, les époux X... ont vendu une maison d'habitation à M. Y... ;
qu'au cours de l'été 2003, M. Y... a constaté l'apparition de fissures ; qu'après expertise, M. Y... a assigné les époux X... en indemnisation de ses préjudices et que ces derniers ont appelé en garantie leur assureur, la société AXA et l'agence immobilière société Cercle Immobilier ;
Sur le moyen unique :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes alors, selon le moyen :
1°) que la clause de non garantie des vices cachés n'est pas opposable par le vendeur occasionnel lorsqu'il a connaissance des vices cachés ; que la cour d'appel a relevé que les époux X... n'avaient pas indiqué à M. Y... que le pavillon avait subi des dommages fin 1996/début 1997 provoqués par des mouvements de terrain dus à la sécheresse, soit une fissuration généralisée des façades horizontalement sur la hauteur du rez de chaussée avec cisaillement des tableaux de fenêtres, deux fissures verticales sur le pignon droit de la maison et une petite fissuration des carrelages de la cuisine et du dallage du sous-sol qui avaient été réparés par des travaux préconisés par l'expert technique de l'assureur pour un montant de 55.924, 05 francs ; qu'en énonçant de façon inopérante pour dire que la clause exonératoire de garantie devait trouver application qu'en tant que simples particuliers, les vendeurs ne pouvaient pas suspecter la survenance de nouvelles fissures dont la relation avec les désordres initiaux n'est pas formellement établie, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1643 du code civil ;
2°) qu’en tout état de cause, le vendeur même occasionnel a une obligation d'information à l'égard de l'acquéreur non professionnel des dommages qui ont pu affecter l'immeuble vendu et des travaux entrepris pour les réparer ; qu'en considérant que le comportement des époux X..., qui n'avaient pas révélé les fissures qui étaient apparues sur leur pavillon fin 1996/1997 en raison de la sécheresse qualifiée de catastrophe naturelle et des travaux préconisés réalisés, démontre qu'ils ont en toute bonne foi estimé que les réparations qu'ils avaient entreprises avaient mis définitivement fin à ces désordres et qu'ils ne pouvaient en tant que simples particuliers, suspecter la survenance de nouveaux désordres dont la relation avec les désordres initiaux n'est par ailleurs pas formellement établie, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1135 du code civil, ensemble l'article 1641 du même code ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le comportement des époux X... démontrait qu'ils avaient en toute bonne foi estimé que les réparations qu'ils avaient entreprises avaient mis définitivement fin aux désordres et qu'ils ne pouvaient, en tant que simples particuliers, suspecter la survenance de nouveaux désordres dont la relation avec les désordres initiaux n'était pas formellement établie, la cour d'appel a pu en déduire que la clause exonératoire de garantie insérée à l'acte de vente devait recevoir application ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :REJETTE le pourvoi ;