Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 9 janvier 2002
N° de pourvoi: 00-15782
Publié au bulletin
Rejet.
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 29 avril 1999), que succédant, le 31 janvier 1990, au cabinet Aroult Dindi en qualité de syndic d'un immeuble en copropriété, et en présence de la situation financière débitrice du syndicat des copropriétaires de cet immeuble la Société méditerranéenne de gestion immobilière (SMGI), qui avait versé dans la comptabilité du syndicat une somme de 230 437,38 francs obtenue auprès d'un organisme bancaire, a, postérieurement à la cessation de ses fonctions, assigné ce syndicat en restitution de cette somme avancée à titre personnel ;

Attendu que la SMGI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen :

1° qu'en présence d'une importante insuffisance de trésorerie imputable à la gestion et à la fraude du précédent syndic, le syndic n'a commis aucun faute en fournissant des fonds nécessaires malgré la position du syndicat refusant de prendre en charge ses responsabilités, que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 a donc été méconnue ;

2° que l'éventuelle faute du syndic dans l'apport des fonds personnels au compte du syndicat ne pouvait avoir pour conséquence la privation de remboursement que dans la mesure où cette faute avait été à l'origine d'un préjudice au détriment du syndicat, qu'il en résulte que les dispositions des articles 1999 et 1147 du Code civil ont été violées pour manque de base légale ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le déficit comptable auquel la SMGI prétendait avoir pallié était dû aux agissements irréguliers du précédent syndic et existait depuis 1988, que les copropriétaires avaient exprimé lors de l'assemblée générale du 31 janvier 1990 leur intention de ne pas supporter l'incidence financière présente et à venir du fait de la gestion financière de ce précédent syndic, et que l'argent litigieux ne représentait qu'une partie d'une somme plus importante obtenue à titre personnel par la SMGI auprès d'un organisme bancaire garant de l'ancien syndic, mais hors les conditions d'application de la garantie financière, et retenu que la somme versée dans la comptabilité du syndicat était en réalité un prêt personnel, consenti à la SMGI, ensuite utilisé pour la gestion des syndicats de copropriétaires qu'elle avait en charge, que l'apport de cette somme ne rentrait pas dans les modalités normales du fonctionnement du syndicat, ne saurait être rangée parmi les actes d'administration que le syndic avait le pouvoir de passer seul sans l'autorisation de l'assemblée générale ni parmi les actes urgents et ne se justifiait pas comme nécessité impérieuse appelant une telle initiative, la cour d'appel a pu décider que l'apport de cette somme au syndicat constituait pour le syndic une faute tant au regard de son contrat qu'au regard des dispositions de l'article 1999 du Code civil et que cette faute, même si elle ne s'accompagnait d'aucun préjudice au détriment du syndicat, le privait du droit au remboursement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : REJETTE le pourvoi.

Publication : Bulletin 2002 III N° 3 p. 3

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 18 novembre 2009
N° de pourvoi: 08-20595
Publié au bulletin
Rejet
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 mars 2008), que la société anonyme Cabinet Taboni (le cabinet Taboni), dont l'état de trésorerie de la copropriété transmise au nouveau syndic après que l'assemblée générale des copropriétaires du 21 octobre 2004 eût mis fin à ses fonctions de syndic faisait apparaître un solde débiteur à son égard, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4 bis rue Saint-Philippe à Nice (le syndicat des copropriétaires) en paiement de cette somme ;

Attendu que le cabinet Taboni fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que la responsabilité du syndic ne peut plus être mise en cause si l'assemblée générale des copropriétaires a ratifié ses initiatives en lui donnant quitus ; qu'en estimant que le cabinet Taboni, syndic de la copropriété, avait commis une faute en abondant le compte du syndicat des copropriétaires sur ses propres deniers, tout en relevant par ailleurs que le syndic avait obtenu régulièrement quitus de sa gestion passée, la cour d'appel, qui n'a pas recherché à quelle date précise l'avance litigieuse était apparue dans les comptes de la copropriété et si les comptes intégrant cette avance étaient connus à la date du quitus, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1993 du code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ que le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l'exécution du mandat ; qu'en estimant que le cabinet Taboni ne pouvait réclamer le remboursement des avances consenties par lui au syndicat des copropriétaires, au motif que ces avances étaient nécessairement fautives, sans caractériser l'existence d'une malversation du syndic ou l'intention de celui-ci de dissimuler durablement le déficit de trésorerie de la copropriété, la cour d'appel a violé l'article 1999 du code civil, les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 32 du décret du 17 mars 1967 ;
3°/ que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires se bornait à reprocher au syndic des "avances irrégulières" mais ne prétendait pas que cette initiative avait généré pour lui un préjudice spécifique faisant obstacle au remboursement de ces avances, le syndicat proposant de rembourser les avances sous déduction de sommes censées indemniser d'autres fautes du syndic (vente de lots par des copropriétaires dont le compte de charges était en débit, charges relatives à des travaux effectués sur d'autres immeubles, factures d'entretien et d'eau injustifiées) ; qu'en écartant ces fautes imputées au syndic au vu du quitus donné à la gestion de celui-ci, puis en décidant néanmoins de limiter le montant du remboursement des avances litigieuses, cependant que le syndicat des copropriétaires n'alléguait aucun préjudice spécifique relatif à ces avances, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
4°/ que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires ne soutenait nullement que les avances de fonds consenties par le syndic avaient engendré des difficultés de recouvrement des charges sur les copropriétaires vendeurs de leurs lots ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a dénaturé les écritures du syndicat des copropriétaires et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
5°/ qu'en imputant sur le montant du remboursement des avances consenties par le cabinet Taboni des sommes correspondant à l'indemnisation de fautes dont elle avait exclu la réparation au vu du quitus donné à la gestion du syndic, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil et les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que constitue une faute le fait pour le syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu'il gère et relevé que cette faute est sanctionnée par la non-restitution de ce solde puisque celui-ci a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété, la cour d'appel, qui a constaté que cette faute n'apparaissait qu'à l'occasion du solde de tout compte, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
Publication : Bulletin 2009, III, n° 254

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 8 février 1995
N° de pourvoi: 92-22124
Publié au bulletin
Rejet.
Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 octobre 1992), qu'ayant fait construire, en 1976, sous la maîtrise d'oeuvre de M. X..., architecte, des immeubles qu'elle a, par la suite, vendu par lots, clés en main, la Société centrale immobilière de construction d'Ile-de-France (SCIC) a été assignée, ainsi que son assureur, la compagnie La Préservatrice foncière et le Cabinet Jubault, syndic de copropriété, par les syndicats des copropriétaires des " résidences Champs-Elysées II, III et IV ", en réparation de désordres de corrosion des canalisations extérieures d'eau chaude et en indemnisation de la surconsommation d'eau consécutive aux fuites de ce réseau ;

Sur le moyen unique du pourvoi provoqué :

Attendu que la société Cabinet Jubault, syndic de copropriété, fait grief à l'arrêt de la condamner à indemniser les syndicats des copropriétaires de la surconsommation d'eau causée par les fuites du réseau, alors, selon le moyen, qu'en retenant, à compter du 3 décembre 1986, la responsabilité exclusive du Cabinet Jubault pour les conséquences d'une fuite causée par un vice de construction qui ne lui était pas imputable sur la seule considération qu'il aurait pu, à compter de cette date, en permettre la cessation, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef, en relevant que le syndic avait été informé de la surconsommation par la Compagnie des eaux (CEE) et aurait pu la faire cesser, dès le mois de décembre 1986, ce qu'il n'a fait qu'en mars 1987, et en déduisant qu'il devait rembourser aux syndicats le coût de la surconsommation afférente à cette période et à laquelle la CEE était étrangère ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois.

Publication : Bulletin 1995 III N° 44 p. 31