Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 3 juin 1987
N° de pourvoi: 85-18650
Publié au bulletin
Rejet .
Sur le moyen unique :
Attendu que la Société pour l'Administration et les Transactions Immobilières (SATIM), précédemment syndic de l'immeuble en copropriété dénommé Villa Sienne, fait grief au jugement attaqué (tribunal d'instance de Nice, 10 octobre 1985), statuant, en dernier ressort de l'avoir condamnée à payer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires en raison de travaux qu'elle avait fait réaliser sans l'autorisation de l'assemblée générale, alors,
selon le moyen, " que le mandataire qui outrepasse ses pouvoirs se trouve agir sur le fondement de la gestion d'affaires lorsqu'il effectue des actes utiles au gérant (sic) ; que le tribunal, qui constate lui-même " qu'il est constant que ces travaux présentaient une certaine utilité pour les copropriétaires, lesquels n'en ont jamais sollicité la démolition ", (pourtant offerte à ses propres frais par la SATIM), ne pouvait donc condamner la SATIM à des dommages-intérêts sans violer les articles 1372 et suivants du Code civil " ;

Mais attendu que le mandat de syndic, dont le contenu est défini par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, est exclusif de l'application des règles de la gestion d'affaires ; qu'en relevant que les travaux n'étaient ni urgents ni nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, le tribunal a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi
Publication : Bulletin 1987 III N° 115 p. 68

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 20 janvier 1999
N° de pourvoi: 97-16735
Publié au bulletin Cassation partielle.
Sur le moyen unique :
Vu l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Sannois, 30 mai 1996), statuant en dernier ressort, que M. X..., syndic bénévole d'un immeuble en copropriété, ayant dû faire réparer dans l'urgence une fuite d'un réseau d'évacuation des eaux, situé dans la cour commune, et n'ayant pu obtenir de M. Y..., copropriétaire, paiement de sa quote-part des dépenses afférentes à ces travaux, l'a fait convoquer devant le Tribunal pour obtenir paiement de la somme de 1 184,62 francs ;

Attendu que, pour condamner M. Y... au paiement de cette somme, le jugement retient que les travaux exécutés et payés par le syndic sont à l'évidence des travaux urgents visés par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriétaires ont été informés, et que, bien qu'il ne ressorte pas des dossiers qu'une assemblée générale des copropriétaires ait été convoquée sur ce point, la quote-part de M. Y... est néanmoins due par ce dernier ;

Qu'en statuant ainsi, en l'absence de toute convocation de l'assemblée générale des copropriétaires, le Tribunal a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE

Publication : Bulletin 1999 III N° 18 p. 12

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 10 octobre 1990
N° de pourvoi: 88-19885
Non publié au bulletin
Sur le moyen unique :
Attendu que la société Cabinet Peychaud, syndic de l'immeuble en copropriété ..., fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 21 septembre 1988), de l'avoir condamnée à garantir en totalité le syndicat des condamnations prononcées au profit de la société civile immobilière ..., copropriétaire dont les locaux avaient subi des dégâts d'eau,
alors, selon le moyen,
1°) que la responsabilité du syndic à l'égard du syndicat de la copropriété revêt un caractère nécessairement contractuel, puisque le syndic est le mandataire de ce dernier ; que la cour d'appel, qui a déclaré que les fautes commises par le syndic engageaient sa responsabilité quasi délictuelle au profit du syndicat, a violé les articles 1382, 1147, et 1992 du Code civil, ainsi que l'article 18, avant dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) que la responsabilité du syndic ne peut être retenue à l'égard du syndicat de la copropriété pour garantir ce dernier de la totalité des réparations mises à sa charge, que s'il est établi que la faute du syndic est l'unique cause du dommage que le syndicat est condamné à réparer ; que la cour d'appel, qui a décidé que le syndic devrait garantir le syndicat de toutes les sommes mises à sa charge, sans démontrer que le défaut d'entretien du syndicat -qu'elle a retenu à hauteur de 90 % de la cause des désordres et de leurs conséquences- résultait exclusivement des négligences du syndic après la survenance du sinistre, a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard des articles 1992 du Code civil et 18, avant dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant retenu que le Cabinet Peychaud ne pouvait se contenter de simples démarches auprès de l'entreprise de plomberie et de l'architecte de l'immeuble demeurées sans effet, qu'il lui appartenait d'intervenir rapidement auprès de techniciens compétents pour apporter remède sans délai aux désordres constatés, qu'il aurait dû souscrire un contrat d'assurances garantissant le syndicat contre les fuites et débordements de conduites souterraines et que sa responsabilité personnelle étant engagée à l'égard du syndicat, il devait le garantir des condamnations prononcées contre lui, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé les fautes contractuelles du syndic à l'égard du syndicat, et qui n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, relativement à d'autres responsabilités que celles du syndic dans le défaut d'entretien de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 10 décembre 1985
N° de pourvoi: 84-14769
Publié au bulletin
Cassation partielle
Sur le premier moyen :
attendu que m. A..., architecte charge de la construction de l'immeuble en copropriete residence bellevue a metabief (doubs) fait grief a l'arret attaque (besancon, 18 avril 1984), d'avoir declare recevable l'action en responsabilite engagee contre lui par le syndicat des coproprietaires, alors, selon le moyen, " d'une part, qu'aux termes des dispositions d'ordre public de l'article 55 du decret du 17 mars 1967, le syndic ne peut, sauf derogation prevue par ce texte, intenter une action en justice au nom du syndicat, sans y avoir ete autorise par une decision de l'assemblee generale ;
Que la cour d'appel ne pouvait, sans violer ce texte, decider que l'autorisation donnee au syndic pour introduire une action en refere habilitait celui-ci a intenter une action au fond contre les architectes et entrepreneurs, fondee sur les dispositions des articles 1792 et 2270 du code civil ;
D'autre part, que l'assemblee generale ne pouvait confirmer le syndic dans son action exercee sans autorisation que dans les delais de la garantie decennale ;
Qu'en decidant qu'une assemblee generale du 29 decembre 1979, soit posterieure a l'expiration du delai confirmait l'action intentee au fond par ledit syndic, la cour d'appel a viole les articles 55 du decret precite, 1792 et 2270 du code civil " ;

Mais attendu que l'arret retient souverainement qu'une assemblee generale des coproprietaires ayant decide, le 14 aout 1976, d'autoriser le syndic a prendre toutes dispositions necessaires pour arriver a bonne fin, avant l'expiration du delai de la garantie decennale, le syndic avait ete ainsi dument autorise a agir en justice ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fonde ;
…

Mais sur le deuxieme moyen : vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndicat, a qualite pour agir en justice au nom des coproprietaires en vue de la sauvegarde des droits afferents a l'immeuble ;

Attendu que pour declarer recevables les interventions de cinq des coproprietaires de la residence " Bellevue " faite apres l'expiration du delai de la garantie decennale pour avoir reparation de divers troubles affectant les parties privatives de leurs lots, l'arret enonce que ce delai a ete interrompu par l'action valablement engagee par le syndicat contre les constructeurs de l'immeuble, non seulement pour les parties communes, mais aussi pour les parties privatives ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'action introduite par le syndic ne tendait pas a la reparation d'un trouble collectif concernant l'ensemble des coproprietaires, la cour d'appel a viole le texte susvise ;

Par ces motifs : casse et annule
Publication : Bulletin 1985 III n° 163 p. 124

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 8 septembre 2010
N° de pourvoi: 08-22062
Publié au bulletin
Cassation partielle
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 2 octobre 2007), que la société civile immobilière Parc des Raisses II (SCI) a fait édifier un groupe d'immeubles comportant des bâtiments intitulés F-G, H-I et J-K et deux bâtiments de garages, qu'elle a vendus par lots en l'état futur d'achèvement ; que la SCI a souscrit une police dommages-ouvrage, une police responsabilité du constructeur non réalisateur et une police responsabilité civile professionnelle auprès de la société Mutuelles du Mans IARD (MMA) ; que l'acte portant règlement de copropriété et état descriptif de division a été reçu par la société Brunet-Prallet-Thiallet, notaire ;
que les fonctions de syndic provisoire ont été confiées à la société Transgest, puis à M. X... ; que sont intervenus à l'opération, M. Y..., architecte concepteur, la société civile professionnelle d'architectes Miège et Paolini, maîtres d'oeuvre d'exécution, la société Ceccon frères, entreprise générale chargée des lots gros-oeuvre et VRD et la société Bureau Véritas, chargée d'une mission de contrôle technique ;
que les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 24 juillet 1991 pour le bâtiment K, le 31 juillet 1991 pour le bâtiment J, le 5 février 1992 pour les bâtiments H et I, le 16 juin 1992 pour les parties communes des bâtiments F et G, le 24 juin 1992 pour les façades des bâtiments F et G et le 24 juin 1992 pour les espaces verts de tous les bâtiments ;
que des désordres et non-conformités étant constatés, une expertise a été ordonnée ; qu'après dépôt du rapport, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI et les intervenants à l'acte de construire en indemnisation de ses préjudices ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident de M. X... :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 178,90 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, qu'un syndic de copropriété ne peut voir sa responsabilité professionnelle engagée par un syndicat de copropriété qu'à la condition que soit caractérisé un manquement à ses obligations de faire, de conseil et de renseignement entrant dans le champ de ses missions contractuellement définies ;
que pour condamner M. X..., syndic provisoire de la résidence entre 1992 et 1997, à indemniser le syndicat des copropriétaires des conséquences des désordres liés à un enduit de façade, la cour d'appel a retenu à son encontre le fait de ne pas avoir attiré l'attention des copropriétaires de la résidence quant à l'existence de non-conformités similaires affectant la façade d'une autre résidence ;

qu'en statuant ainsi, tout en constatant que cette similitude n'avait été consacrée judiciairement que par un jugement intervenu en 2004, soit sept ans après l'expiration de son mandat de syndic, ce dernier ne pouvant être tenu de vérifier et de comparer personnellement les revêtements de toutes les façades de toutes les résidences confiées à sa gestion, la cour d'appel n'a pas caractérisé un manquement de M. X... à ses missions, privant en conséquence son arrêt de base légale au regard de l'article 1992 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que lors de son assemblée générale du 22 mai 1991 le syndicat des copropriétaires de la résidence Park Avenue, copropriété voisine, avait autorisé son syndic, M. X..., à engager une action en justice à raison des non conformités des façades, que ces non conformités étaient de même nature que celles faisant l'objet du présent litige, que M. X..., qui en avait nécessairement connaissance, devait au moins informer les copropriétaires de l'opportunité de vérifier que les façades de leurs propres bâtiments ne présentaient pas les mêmes non conformités, ce qu'il ne prétendait pas avoir fait, la cour d'appel a retenu que le préjudice causé au syndicat des copropriétaires par la faute du syndic s'analysait dans la perte d'une chance de dénoncer dans le délai légal les non conformités et désordres apparents F-G-H-I et d'en obtenir réparation de la part du vendeur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième, troisième et quatrième branches du premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires : CASSE ET ANNULE

Publication : Bulletin 2010, III, n° 148