Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 décembre 1992),
que, se plaignant de nombreuses nuisances occasionnées par les autres
occupants d'un immeuble en copropriété et reprochant au
syndic M. X... son inertie pour mettre fin à ces infractions
réitérées aux stipulations du règlement de copropriété,
les consorts Y..., copropriétaires, ont assigné le syndicat des
copropriétaires et M. X..., à titre personnel, en réparation
de leur préjudice ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires et M. X... font grief à l'arrêt de les déclarer solidairement responsables des troubles de jouisssance subis par les consorts Y... et de les condamner au paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, 1° qu'il incombait aux copropriétaires demandeurs de rapporter la preuve de la faute et des manquements qu'ils invoquaient et qui ne résultaient pas de la seule existence des troubles allégués ; que, dès lors, en reprochant au syndicat des copropriétaires de ne pas " démontrer " avoir pris des initiatives, notamment procédurales, pour faire cesser les nuisances, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ; 2° qu'en faisant également grief au syndic bénévole de ne pas " justifier " de mises en demeure, ni d'injonction aux contrevenants ni de réitération de l'information de juillet 1989, la cour d'appel a, de nouveau, inversé le fardeau de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ; 3° que le syndic n'a pas de lien de droit avec chacun des copropriétaires et que, s'il peut être poursuivi personnellement par un copropriétaire pour une faute commise à l'occasion de son mandat, il ne peut pas l'être pour une faute commise dans l'accomplissement de son mandat ; que, dès lors, en retenant la responsabilité du syndic envers les consorts Y... pour avoir " failli à ses obligations ", les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil ; 4° que la responsabilité du syndic doit être appréciée moins rigoureusement lorsqu'il est bénévole ; qu'il était constant que M. X... avait la qualité de syndic bénévole ; qu'en retenant, cependant, que " bien qu'il soit un syndic bénévole et non professionnel, il a, ce faisant, particulièrement failli à ses obligations... ", sans apprécier avec moins de rigueur la faute imputée à M. X..., les seconds juges ont violé l'article 1992, alinéa 2, du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les consorts Y... établissaient la matérialité de nombreuses infractions au règlement de copropriété, consistant de la part de divers occupants de l'immeuble en un encombrement des parties communes et en des atteintes à l'ordre, à la propreté, à la salubrité et à la sécurité de l'immeuble, que le syndicat n'avait pris aucune initiative procédurale pour mettre fin à la commission de ces infractions, et relevé que le syndic, dont la qualité de bénévole était inopérante dans ses rapports avec les copropriétaires, n'avait pas adressé de mises en demeure ou d'injonctions aux contrevenants, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a pu en déduire que M. X... avait commis des manquements à ses obligations, constitutifs de fautes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.
Publication : Bulletin 1995 III N° 75 p. 51
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 3 juillet 1996
N° de pourvoi: 94-17001
Publié au bulletin
Cassation partielle.
Sur le premier moyen :
Vu l'article 43, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que lorsque le juge, en application de l'article 43, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 28 avril 1994), que M. X... a acquis de la société d'habitations à loyer modéré d'Ile-de-France (Sadif) quatre lots commerciaux dans un groupe d'immeubles en copropriété dont elle était le promoteur et dont la société Sagefrance a été syndic jusqu'au 17 novembre 1987, la société CGCI lui ayant succédé dans ces fonctions ; que le règlement de copropriété reprenait les termes d'une convention de chaufferie commune conclue entre l'office intercommunal d'HLM et la Sadif ayant fixé, pour la répartition des frais de fonctionnement, d'entretien et la réparation de la chaufferie entre les deux signataires la part de la Sadif à 3 694/10 000, cette dernière devant se répartir à concurrence de 2 945/10 000 pour les appartements et 749/10 000 pour les commerces en prévoyant que le coût du chauffage s'établirait en fonction de la surface chauffée pour les premiers et de la surface chauffante pour les seconds ; que la société SGCI ayant réclamé à M. X... un rappel de charges qui n'avaient pas été appelées par le précédent syndic, celui-là a assigné en annulation de la répartition des charges le syndicat des copropriétaires qui a formé une demande reconventionnelle en recouvrement de charges contre M. X... pour la période du 1er décembre 1987 au 30 juin 1988 et en dommages-intérêts contre la société Sagefrance ;
Attendu que, pour limiter à une certaine somme le montant dû au syndicat des copropriétaires par M. X... au titre des charges de chauffage, l'arrêt retient qu'aucune des parties ne s'oppose à ce que les clauses du règlement de copropriété relatives aux frais de chauffage soient réputées non écrites, celles-ci ne respectant pas les dispositions d'ordre public de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires qui est fondée sur ces clauses ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la nouvelle répartition des charges ne prend effet qu'à compter de la décision qui l'ordonne, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété ;
Attendu que, pour mettre hors de cause la société Sagefrance, l'arrêt retient que le caractère non écrit des clauses de répartition des frais de chauffage interdit de tenir pour fautif le fait pour la société Sagefrance d'avoir procédé à l'appel des charges de chauffage sans en tenir compte ;
Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE