Cour de cassation
Assemblée plénière
Audience publique du vendredi 9 mai 2008
N° de pourvoi: 07-12449
Publié au bulletin
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 23 janvier 2007),
rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 27 avril 2004, Bull. I n°
111, p. 80), que, titulaire d'un mandat non exclusif que lui avait donné,
en vue de vendre un appartement, la société Immobilière
Saint-Louis (le vendeur), moyennant le prix de 2 600 000 francs, commission
comprise, soit 2 700 000 francs " net vendeur ", la société
Immobilier service (la société) a fait visiter le bien les 11
et 12 octobre 1990 à des personnes disant se nommer M. et Mme "
Z... " dont elle a transmis au vendeur une offre de prix à 2 200
000 francs ; qu'ayant appris que ces personnes, en réalité les
époux X... qui avaient ainsi fait usage d'une identité fausse
pour se présenter à elle, avaient acquis le bien du vendeur, selon
acte authentique du 6 mars 1991, sans que la commission prévue dans le
mandat lui ait été payée, elle les a assignées en
réparation de son préjudice ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'accueillir
la demande alors que, selon le moyen :
1° / que le tiers ne peut être condamné à réparer
le préjudice causé à une partie par l'inexécution
d'un contrat par l'autre partie que s'il avait connaissance de la clause dont
l'inexécution est alléguée ; qu'ainsi, en condamnant les
époux X... à payer à la société une somme
d'argent représentant la commission qui lui aurait été
due par le vendeur sur la vente de l'appartement, sans constater que ceux-ci
avaient connaissance de la clause du mandat prévoyant que cette commission
était due même si la vente était conclue après l'expiration
du mandat avec un acheteur présenté par la société,
la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard
des articles 1165 et 1382 du code civil, 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier
1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
2° / que la commission n'étant pas due par les acquéreurs,
la société ne peut se prévaloir à leur encontre
d'un quelconque préjudice ; qu'ainsi, la cour d'appel, en condamnant
les époux X... au paiement de la commission à raison de prétendues
manoeuvres frauduleuses ayant consisté à évincer l'agent
immobilier de l'acquisition de l'appartement qu'elle leur aurait fait visiter,
a violé l'article 1382 du code civil et les articles 6 de la loi n°
70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet
1972 ;
Mais attendu que, même s'il n'est pas débiteur de la commission,
l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à
l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport
avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité
délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice
; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'agent
immobilier, à une date où il était titulaire d'un mandat,
avait fait visiter l'appartement aux époux X... qui avaient acquis le
bien à un prix conforme à leur offre " net vendeur "
à l'insu de l'intermédiaire, la cour d'appel qui a ainsi fait
ressortir la connaissance par les époux X... du droit à rémunération
de l'agent immobilier et qui a pu retenir que les manoeuvres frauduleuses qu'ils
avaient utilisées, consistant en l'emprunt d'une fausse identité
pour l'évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre
à l'agent immobilier la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur,
en a exactement déduit qu'ils devaient être condamnés à
lui payer des dommages-intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Publication : Bulletin 2008, Assemblée plénière,
N° 3
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 10 octobre 2007
N° de pourvoi: 06-16223
Publié au bulletin
Rejet
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 6 avril 2006), que par
acte sous seing privé du 29 juillet 2002, les époux X... ont vendu,
par l'intermédiaire de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité
limitée Rennes immobilier (l'Agence Rennes immobilier), un immeuble aux
époux Y... sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention
d'un prêt, la vente devant être réitérée sous
la forme authentique au plus tard le 30 novembre 2002 ; que le contrat mettait
à la charge des vendeurs la rémunération de l'agence immobilière
et prévoyait la remise à cette agence, désignée
comme séquestre, d'un acompte de 25 000 euros par les acquéreurs
; que le prêt n'ayant pas été obtenu, les époux X...
ont assigné les époux Y... et l'Agence Rennes immobilier pour
faire dire que les acquéreurs étaient responsables de la défaillance
de la condition et que l'acompte serait conservé en réparation
du préjudice subi ; que l'Agence Rennes immobilier a demandé la
condamnation des époux Y... à lui payer des dommages-intérêts
;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande des époux X..., alors, selon le moyen, que la lettre recommandée qui, en application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, fait courir le délai de sept jours durant lequel l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation peut se rétracter doit rappeler les termes de l'article L. 271-1 ou, à tout le moins, mentionner la durée du délai de rétractation de sept jours ; qu'il ne suffit pas que le compromis de vente, annexé à la lettre recommandée, fasse référence à l'article L. 271-1, à tout le moins dans l'hypothèse où la lettre ne renvoie pas expressément au compromis sur ce point ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le "compromis" qui avait été signé le 29 juillet 2002 par les époux Y... comportait un paragraphe complet mentionnant expressément les conditions et les délais de rétractation bénéficiant aux acquéreurs et que cet acte leur avait été adressé le 30 juillet 2002 accompagné d'une lettre en recommandé avec demande d'avis de réception leur rappelant leur faculté de rétractation, la cour d'appel a pu en déduire que les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation avaient été respectées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande de l'agence immobilière, alors, selon le moyen, qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ; qu'à défaut de réalisation effective de l'opération, l'agent immobilier ne peut prétendre au versement d'aucune somme ; que la cour d'appel qui a condamné les époux Y... à verser la somme de 12 196 euros à l'EURL Véronique Le Helley tout en constatant que le bien immobilier n'a finalement pas été vendu aux époux Y..., n'a en tout hypothèse par tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'immeuble avait été finalement vendu à d'autres acquéreurs par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière et relevé que l'Agence Rennes immobilier avait été privée de la réalisation de la vente par la faute des époux Y..., la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, a pu en déduire que ceux-ci devaient être condamnés à des dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
Publication : Bulletin 2007, III, N° 175
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mardi 14 novembre 2000
N° de pourvoi: 98-10629
Publié au bulletin
Cassation.
Sur le moyen unique :
Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier ;
Attendu que la société Quede a, le 12 janvier 1993, donné mandat non exclusif à la société Cabinet Temp, pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction dans la limite d'une durée totale d'un an, de vendre un fonds de commerce de bar ; que, le 13 janvier 1993, l'agent immobilier présentait le bien à M. X..., qui n'a pas donné suite à la visite, mais l'a acquis en septembre 1994 ; que la société Cabinet Temp a assigné la société Quede et M. X... en paiement de sa commission ;
Attendu que pour débouter l'agence immobilière de toutes ses demandes, l'arrêt attaqué retient que si le mandat avait été donné de vendre au prix de 750 000 francs, la vente s'est effectivement conclue au prix de 450 000 francs ; que la vente s'est produite plus de dix-neuf mois après la signature du bon de visite, ce qui vient conforter l'idée qu'il ne s'agit pas de la même opération, l'acheteur ayant été informé que le fonds était encore en vente par une simple annonce ; que l'agent immobilier n'apporte pas la démonstration du rôle qu'il aurait joué dans la transaction ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors que l'agent immobilier avait fait visiter l'immeuble à l'acquéreur pendant la durée du mandat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE
Publication : Bulletin 2000 I N° 288 p. 187
Distinction commission / Dommages-intérêts
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mardi 28 novembre 2000
N° de pourvoi: 97-18684
Publié au bulletin
Cassation.
Sur le moyen unique :
Vu l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que les consorts Y... ont, par un mandat sans exclusivité du 28 août 1995, confié la vente d'un appartement à la société Immobilière Burger, la rémunération du mandataire d'un montant de 40 000 francs étant à la charge des vendeurs ; que le 16 novembre 1995, M. X... reconnaissait dans un document qualifié " Bon de recherche et de visite ", que l'appartement des consorts Y... lui avait été présenté et s'obligeait à négocier et conclure avec le concours de la société Immobilière Burger ; qu'en cas d'achat par lui-même ou par une personne interposée, le document prévoyait que M. X... serait tenu à l'entière réparation du préjudice causé par l'éviction de l'agent immobilier et devrait des dommages-intérêts fixés à 7 % de la valeur du bien acquis ; que, le 26 novembre 1996, M. X... a conclu directement avec les consorts Y... et que la société Immobilière Burger l'a assigné en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que pour condamner M. X... à payer à l'agence immobilière les dommages-intérêts prévus dans le bon de visite, l'arrêt attaqué retient que l'action, fondée sur l'engagement pris par M. X... dans le bon de visite, tend, non au versement de la commission due à l'intermédiaire, mais à la réparation du préjudice né du manquement à une obligation contractuelle ;
Attendu qu'en fondant ainsi sa décision sur l'engagement contenu dans le bon de visite, alors que l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE
Publication : Bulletin 2000 I N° 303 p. 196