Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 2 juillet 2008

N° de pourvoi: 06-17202
Publié au bulletin Cassation
Sur le moyen unique, après avis de la première chambre civile :
Vu l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 ;
Attendu que les activités relatives à l'article 1er de la loi ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée par le préfet, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 mai 2006), que Mme X..., propriétaire de lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 26 rue Feutrier à Paris 18e en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 1997 pour avoir été convoquée et tenue par un syndic non titulaire de la carte professionnelle exigée pour l'exercice de sa profession et des assemblées et de celles subséquentes ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le non renouvellement de la carte professionnelle du syndic au cours de son mandat n'est pas une circonstance qui permet à un copropriétaire ou au syndicat de remettre en cause les actes accomplis par ce dernier ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic professionnel ne peut poursuivre ses fonctions en l'absence de renouvellement ou en cas de retrait de sa carte professionnelle, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 9 avril 2008

N° de pourvoi: 07-12268
Publié au bulletin Cassation
Sur le moyen unique :
Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le syndic est chargé de soumettre au vote de l'assemblée générale, lors de sa première nomination et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 décembre 2006), que M. X..., copropriétaire, a assigné la société cabinet Wurtz en nullité de son mandat de syndic de copropriété à compter de son renouvellement, en 2003, pour ne pas avoir ouvert dans les trois mois de sa désignation un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
Attendu que pour rejeter la demande de M. X..., l'arrêt retient que ce syndic de copropriété apporte la preuve que le compte par lequel transitaient les sommes afférentes au fonctionnement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 51 rue de Montessuy à Juvisy-sur-Orge était bien un compte séparé, qu'en effet les experts comptables successifs de la société "cabinet Wurtz" avaient attesté que le compte ouvert par la société Wurtz était un compte séparé fonctionnant séparément de tous les autres comptes ouverts par la société "cabinet Wurtz" auprès de la même agence bancaire et n'enregistrant que les opérations propres à cette copropriété, que le responsable de l'agence de la "société générale" avait précisé qu'il s'agissait bien d'un compte bancaire séparé ouvert pour le syndicat des copropriétaires et non d'un sous-compte individualisé dans le cadre du compte ouvert au nom de la société "cabinet Wurtz", que le commissaire aux comptes de cette société avait souligné que les intitulés et les numéros de comptes étaient nettement distingués entre la société "cabinet Wurtz" et le syndicat des copropriétaires, que la mention sur les relevés de compte de ce que le "titulaire" du compte était le "cabinet Wurtz" n'avait aucun effet juridique, que l'on ne pouvait en tirer aucune conséquence dès lors qu'il était avéré que ce compte avait, de façon continue, fonctionné comme un compte séparé, que c'était pour de pures raisons pratiques que les demandes de prélèvement automatique proposées aux copropriétaires par la société "cabinet Wurtz" portaient l'indication de ce que le créancier était "Wurtz Immobilier" et non pas le syndicat des copropriétaires, que les appels de charges et de fonds précisaient bien aux copropriétaires que leurs chèques devaient être établis à l'ordre de "cabinet Wurtz syndicat Rés. de Monttessuy" et qu'une telle mention aurait été inutile s'il ne s'était pas agi d'un compte séparé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d'un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 27 mars 2008

N° de pourvoi: 07-10191
Publié au bulletin Cassation partielle
Sur le second moyen :
Vu l'article 29 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 66 du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu que les conditions de la rémunération du syndic sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat, sont fixées, dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, par l'assemblée générale, à la majorité prévue à l'article 24 de cette loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 19 septembre 2006), que l'immeuble en copropriété Les Tournavelles a été édifié aux Arcs 1800 courant 1980, son premier syndic, la société Sati, nommé à titre provisoire par le règlement de copropriété, a été désigné par l'assemblée générale du 17 avril 1982 et renouvelé dans ses fonctions jusqu'au 18 décembre 1995, date à laquelle il a été remplacé par un autre syndic ; qu'alléguant que son ancien syndic avait manqué à son obligation de conseil et de gestion diligente, le syndicat des copropriétaires Les Tournavelles (le syndicat) a assigné en réparation de son préjudice comprenant notamment la rémunération du syndic, la société Sati, devenue Alfaga Sati (la société Sati), qui a appelé en garantie ses assureurs successifs ;
Attendu que pour rejeter partiellement la demande du syndicat, l'arrêt retient qu'il est établi, quand bien même aucun contrat écrit n'a été produit, que la société Sati a été désignée pour plus d'un an par l'assemblée générale des copropriétaires syndic de la copropriété Les Tournavelles, qu'il importe peu que cette durée ait été irrégulière en raison des liens unissant la société Sati et le promoteur, la copropriété ayant reconduit chaque année le syndic dans ses fonctions et lui ayant donné quitus après approbation des comptes, de sorte que sa rémunération approuvée jusqu'au 31 mai 1994, ne peut plus être remise en cause ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la société Sati ne justifiait ni d'un mandat écrit ni d'une décision de nomination de l'assemblée générale ayant fixé sa rémunération préalablement à l'accomplissement de sa mission, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE