Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 mai 2006), que
Mme X..., propriétaire de lots de copropriété, a assigné
le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 26 rue Feutrier à
Paris 18e en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires
du 8 décembre 1997 pour avoir été convoquée et tenue
par un syndic non titulaire de la carte professionnelle exigée pour l'exercice
de sa profession et des assemblées et de celles subséquentes ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le non renouvellement
de la carte professionnelle du syndic au cours de son mandat n'est pas une circonstance
qui permet à un copropriétaire ou au syndicat de remettre en cause
les actes accomplis par ce dernier ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic professionnel ne peut poursuivre
ses fonctions en l'absence de renouvellement ou en cas de retrait de sa carte
professionnelle, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences
légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé
;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 9 avril 2008
N° de pourvoi: 07-12268
Publié au bulletin Cassation
Sur le moyen unique :
Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le syndic est chargé de soumettre au vote de l'assemblée
générale, lors de sa première nomination et au moins tous
les trois ans, la décision d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé
au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes
les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 décembre 2006),
que M. X..., copropriétaire, a assigné la société
cabinet Wurtz en nullité de son mandat de syndic de copropriété
à compter de son renouvellement, en 2003, pour ne pas avoir ouvert dans
les trois mois de sa désignation un compte bancaire ou postal séparé
au nom du syndicat des copropriétaires ;
Attendu que pour rejeter la demande de M. X..., l'arrêt retient que ce
syndic de copropriété apporte la preuve que le compte par lequel
transitaient les sommes afférentes au fonctionnement du syndicat des
copropriétaires de l'immeuble du 51 rue de Montessuy à Juvisy-sur-Orge
était bien un compte séparé, qu'en effet les experts comptables
successifs de la société "cabinet Wurtz" avaient attesté
que le compte ouvert par la société Wurtz était un compte
séparé fonctionnant séparément de tous les autres
comptes ouverts par la société "cabinet Wurtz" auprès
de la même agence bancaire et n'enregistrant que les opérations
propres à cette copropriété, que le responsable de l'agence
de la "société générale" avait précisé
qu'il s'agissait bien d'un compte bancaire séparé ouvert pour
le syndicat des copropriétaires et non d'un sous-compte individualisé
dans le cadre du compte ouvert au nom de la société "cabinet
Wurtz", que le commissaire aux comptes de cette société avait
souligné que les intitulés et les numéros de comptes étaient
nettement distingués entre la société "cabinet Wurtz"
et le syndicat des copropriétaires, que la mention sur les relevés
de compte de ce que le "titulaire" du compte était le "cabinet
Wurtz" n'avait aucun effet juridique, que l'on ne pouvait en tirer aucune
conséquence dès lors qu'il était avéré que
ce compte avait, de façon continue, fonctionné comme un compte
séparé, que c'était pour de pures raisons pratiques que
les demandes de prélèvement automatique proposées aux copropriétaires
par la société "cabinet Wurtz" portaient l'indication
de ce que le créancier était "Wurtz Immobilier" et non
pas le syndicat des copropriétaires, que les appels de charges et de
fonds précisaient bien aux copropriétaires que leurs chèques
devaient être établis à l'ordre de "cabinet Wurtz syndicat
Rés. de Monttessuy" et qu'une telle mention aurait été
inutile s'il ne s'était pas agi d'un compte séparé ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d'un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 27 mars 2008
N° de pourvoi: 07-10191
Publié au bulletin Cassation partielle
Sur le second moyen :
Vu l'article 29 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable
au litige, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 66
du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu que les conditions de la rémunération du syndic sous réserve,
le cas échéant, de la réglementation y afférente
ainsi que les modalités particulières d'exécution de son
mandat, sont fixées, dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du
décret du 17 mars 1967, par l'assemblée générale,
à la majorité prévue à l'article 24 de cette loi
;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 19 septembre
2006), que l'immeuble en copropriété Les Tournavelles a été
édifié aux Arcs 1800 courant 1980, son premier syndic, la société
Sati, nommé à titre provisoire par le règlement de copropriété,
a été désigné par l'assemblée générale
du 17 avril 1982 et renouvelé dans ses fonctions jusqu'au 18 décembre
1995, date à laquelle il a été remplacé par un autre
syndic ; qu'alléguant que son ancien syndic avait manqué à
son obligation de conseil et de gestion diligente, le syndicat des copropriétaires
Les Tournavelles (le syndicat) a assigné en réparation de son
préjudice comprenant notamment la rémunération du syndic,
la société Sati, devenue Alfaga Sati (la société
Sati), qui a appelé en garantie ses assureurs successifs ;
Attendu que pour rejeter partiellement la demande du syndicat, l'arrêt
retient qu'il est établi, quand bien même aucun contrat écrit
n'a été produit, que la société Sati a été
désignée pour plus d'un an par l'assemblée générale
des copropriétaires syndic de la copropriété Les Tournavelles,
qu'il importe peu que cette durée ait été irrégulière
en raison des liens unissant la société Sati et le promoteur,
la copropriété ayant reconduit chaque année le syndic dans
ses fonctions et lui ayant donné quitus après approbation des
comptes, de sorte que sa rémunération approuvée jusqu'au
31 mai 1994, ne peut plus être remise en cause ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la société Sati ne justifiait
ni d'un mandat écrit ni d'une décision de nomination de l'assemblée
générale ayant fixé sa rémunération préalablement
à l'accomplissement de sa mission, la cour d'appel a violé les
textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE