Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 15 décembre 1993 Rejet.
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 juin 1990), que la société Parc résidentiel Le Mont des Oiseaux, ayant pour objet l'attribution à ses actionnaires, en jouissance puis en " propriété privative et exclusive ", d'une fraction de l'immeuble social, ainsi que la " copropriété d'une fraction indivise des choses communes ", a obtenu, par arrêté préfectoral du 2 octobre 1957, l'autorisation de lotir le domaine dont elle était propriétaire ; que, par acte du 5 avril 1984, M. Delepine et plusieurs autres propriétaires ont assigné le syndicat du Parc résidentiel Le Mont des Oiseaux pour le faire déclarer illégal et pour faire annuler toutes les décisions qu'il avait prises depuis le 13 août 1982 ;

Attendu que M. Delepine et huit autres copropriétaires font grief à l'arrêt de constater que le Parc résidentiel Le Mont des Oiseaux est une " copropriété horizontale " soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, alors, selon le moyen, 1°) que la réglementation sur les lotissements s'applique à la mise en copropriété d'un terrain en vue de sa division par lots en propriété et en jouissance, si bien que, dès lors qu'il résultait des motifs des juges du fond que l'opération litigieuse, qui avait fait l'objet d'un projet de lotissement approuvé par l'autorité administrative avait pour objet la division volontaire en lots d'une propriété non bâtie de 62 hectares en vue de la création d'habitations, avec attribution de parcelles en jouissance puis en propriété, la cour d'appel ne pouvait refuser d'appliquer la réglementation des lotissements, qui prévoyait la constitution d'une association syndicale, et juger que l'assemblée générale avait pu, à bon droit, faire application des règles de la copropriété en ce qui concerne la gestion du domaine, sans méconnaître les dispositions de la loi du 15 juin 1943, applicables au jour de la création de l'opération de lotissement, ensemble des articles R. 315-1 et R. 315-6 du Code de l'urbanisme ; 2°) que, sous l'empire des règles en vigueur au 2 octobre 1957, date de l'arrêté approuvant le dossier de lotissement, le cahier des charges devait toujours être considéré comme faisant partie du dossier de lotissement et la clause de celui-ci prévoyant la constitution d'une association syndicale s'imposait, en raison de son approbation par l'autorité administrative, aux parties comme condition réglementaire de l'opération de lotissement, si bien qu'en énonçant, en méconnaissance des termes clairs et précis des lettres de l'autorité administrative des 18 novembre 1982 et 23 décembre 1982, que le cahier des charges annexé au dossier de lotissement, et visé dans l'arrêté du 2 octobre 1957, n'aurait pas fait l'objet d'une approbation par l'autorité administrative, la cour d'appel a appliqué à tort l'article R. 315-9 du Code de l'urbanisme et méconnu les dispositions de la loi du 15 juin 1943 ; 3°) qu'en méconnaissant la force obligatoire pour les parties de la clause du cahier des charges, prévoyant en son chapitre III, article 1er, la création d'une association syndicale entre tous les acquéreurs présents et à venir, des terrains lotis, et en jugeant que l'assemblée générale du 6 août 1966 avait pu méconnaître ces stipulations, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision, au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble des dispositions de la loi du 15 juin 1943 ;

Mais attendu qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, aménagements et services communs, comportent des parcelles bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'ayant relevé que le cahier des charges prévoyait la constitution d'une association syndicale autorisée et ayant constaté, d'une part, qu'aucune association syndicale, libre ou autorisée, n'avait été créée et, d'autre part, que sans modifier la nature des charges, l'assemblée générale des propriétaires avait, à l'unanimité, le 6 août 1966, confié la gestion des intérêts communs à un syndicat régi par la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
Publication : Bulletin 1993 III N° 171 p. 113