Sur le moyen unique :
Vu l' article 2265 du code civil ;
Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en
prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire
habite dans le ressort de la cour d'appel, dans l' étendue de laquelle
l' immeuble est situé, et par vingt ans, s'il est domicilié hors
dudit ressort ;
Attendu, selon l' arrêt attaqué (Aix- en- Provence, 3 avril 2006),
que Mme X..., par testament olographe du 10 mai 1969, a légué
la totalité de ses biens dont les parcelles cadastrées D n°
497 à 502 situées sur la commune de Bauduen, en nue-propriété
à M. et Mme Y... et en usufruit à son époux, M. Jules X...
; que par testament authentique du 29 mai 1973, celui- ci a désigné
sa nièce, Marguerite X... comme sa légataire universelle et qu'
après son décès survenu le 21 juin 1973 l' acte de succession
établi le 18 décembre 1973 mentionne que les parcelles sont attribuées
en pleine propriété à Marguerite X... ; que celle- ci étant
décédée le 3 octobre 1983, un acte de succession notarié
des 3 mars et 20 octobre 1984 a désigné sa fille, Antoinette A...comme
propriétaire des parcelles ; que les époux Y... ont assigné
Mme A...en revendication de propriété, soutenant que les terres
avaient été attribuées par erreur à Marguerite X...
;
Attendu que pour rejeter cette demande et constater la prescription acquisitive
par application de l' article 2265 du code civil par Mme A...des parcelles litigieuses,
l' arrêt retient que l' acte de succession du 18 décembre 1973,
qui attribue à tort à M. Jules X... et en conséquence à
sa légataire Marguerite X... la pleine propriété des parcelles,
est un juste titre au sens de cet article ;
Qu' en statuant ainsi, alors que le juste titre est celui qui considéré
en soi serait de nature à transférer la propriété
à la partie qui invoque la prescription et qu' un acte de succession
notarié n' a qu' un caractère déclaratif, la cour
d' appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE
Publication : Bulletin 2008, III, N° 115
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 3 décembre 2008
N° de pourvoi: 07-14545 07-17516
Publié au bulletin Rejet
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 30 novembre 2006), que par acte de vente du 18 janvier 1996 établi par M. X..., notaire, Mme Y... a vendu à Mme Z... le lot n° 3 de la terre Faatane 2 ; que M. A... revendiquant des droits sur cette parcelle et le conservateur des hypothèques ayant refusé de publier l'acte de vente, Mme Z... a assigné Mme Y... ainsi que M. B..., agent immobilier et M. X... , notaire pour manquement à leur devoir de conseil, en annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts ; que M. A..., appelé en cause, a demandé l'annulation de la vente Y... Z... et l'attribution des lots de la terre litigieuse aux personnes inscrites sur le plan de partage G... de 1950 ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° J 07-17. 516 et sur le premier moyen
du pourvoi n° E 07-14. 545, réunis :
Attendu que Mme Y... et M. X... font grief à l'arrêt de prononcer
la résolution de la vente, alors, selon le moyen :
1° / qu'il résulte des articles 1626 et 1628 et suivants du code
civil que seul l'acquéreur réellement dépossédé
dispose d'un recours en garantie contre son vendeur lorsque l'éviction
a une cause antérieure au contrat, le vendeur ne devant pas garantie
à l'acquéreur qui aurait pu éviter l'éviction ;
qu'en faisant droit à l'action en nullité de la vente fondée
sur la garantie d'éviction au seul motif que l'acquéreur ne peut
jouir paisiblement de son bien puisque celui-ci est revendiqué par un
tiers et que la vente ne peut être publiée, la cour d'appel, qui
n'a pas constaté la réalité de la dépossession de
Mme Z... en raison de l'accueil de l'action en revendication d'un tiers, a violé
les articles 1626 et 1628 du code civil ;
2° / que Mme Y... soulignait, dans ses conclusions du 26 janvier 2006, qu'elle
était seule propriétaire de la parcelle vendue comme étant
fondée à se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée
prévue par l'article 2265 du code civil dans la mesure où elle
pouvait justifier d'un justetitre et de la bonne foi, M. A..., qui se fonde
sur un plan de partage de 1950 dont la validité n'était pas démontrée,
n'ayant jamais engagé d'action en revendication antérieurement
à la présente procédure et n'ayant jamais contesté
les actes de vente des autres parcelles de la même terre précédemment
passés par elle ; qu'en s'abstenant totalement de rechercher, ainsi qu'elle
y était invitée, si Mme Y... ne justifiait pas être, à
l'époque de la vente à Mme Z..., seule propriétaire de
la parcelle litigieuse par prescription acquisitive, de sorte que cette dernière
n'était pas susceptible de se voir évincer en raison de la revendication
de M. A..., la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision
au regard des articles 1625 et 2265 du code civil ;
3° / que la propriété peut s'acquérir par l'effet de
la prescription ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué
que c'est en vertu d'un testament de 1953 ayant reçu, selon un jugement
du tribunal de Papeete en date du 18 novembre 1960, pleine et entière
exécution, que Mme Y..., venderesse, se prétendait propriétaire
de l'intégralité de la parcelle vendue ; que M. X... soutenait
dès lors, dans ses conclusions d'appel, que Mme Y..., se croyant légitime
propriétaire de cette parcelle depuis 1953, pouvait se prévaloir
de la prescription acquisitive abrégée, ou, à tout le moins
trentenaire, en qualité de possesseur de bonne foi, à l'encontre
de M. A..., tiers revendiquant qui n'occupait pas la parcelle litigieuse ; qu'en
faisant cependant application de la garantie d'éviction, au motif que
la venderesse ne pouvait se prévaloir être propriétaire
de l'intégralité de la parcelle vendue, sans rechercher, ainsi
qu'elle y était expressément invitée, si la venderesse
n'en était pas devenue propriétaire par l'effet de la prescription
acquisitive abrégée, sinon trentenaire, la cour d'appel a privé
sa décision de base légale au regard des articles 712 et 1626
du code civil ;
4° / qu'en toute hypothèse, seul un risque d'éviction actuel
et certain peut donner lieu à la garantie d'éviction au profit
de l'acquéreur ; que ce risque demeure incertain lorsque la venderesse
peut se prévaloir à l'encontre du tiers revendiquant de la prescription
acquisitive trentenaire ou abrégée ; que M. X... soutenait, dans
ses conclusions d'appel, que Mme Y..., qui se croyait légitimement propriétaire
de l'intégralité de la parcelle vendue en vertu d'un testament
de 1953, ayant reçu, selon un jugement du tribunal de Papeete en date
du 18 novembre 1960, pleine et entière exécution, pouvait se prévaloir,
à l'encontre de M. A..., qui revendiquait la propriété
d'une partie de la parcelle vendue sans même l'occuper, de la prescription
acquisitive trentenaire, sinon abrégée ; qu'en prononçant
la résolution de la vente, sans rechercher, ainsi qu'elle y était
expressément invitée, si l'éviction invoquée par
l'acquéreur n'était pas incertaine en raison des moyens que la
venderesse pouvait opposer au tiers revendiquant, la cour d'appel a privé
sa décision de base légale au regard de l'article 1626 du code
civil ;
5° / qu'en toute hypothèse, en cas d'éviction partielle, l'acquéreur
ne peut obtenir la résolution de la vente que si, par son importance,
l'éviction remet en cause son consentement même à la vente
; qu'en prononçant la résolution de la vente au motif que la venderesse
n'était pas propriétaire de l'intégralité de la
parcelle acquise, un tiers se prévalant de droits concurrents sur celle-ci,
sans rechercher si l'éviction partielle subie par l'acquéreur
remettait en cause, par son importance, son consentement à la vente,
la cour d'appel a méconnu les dispositions des articles 1636 et 1638
du code civil ;
Mais attendu que la découverte d'un droit invoqué en
justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non
déclaré et ignoré de l'acheteur, constitue un trouble actuel
obligeant de ce seul fait le vendeur à en garantir l'acquéreur,
avant même qu'intervienne un jugement le constatant ; qu'ayant énoncé
à bon droit qu'en application de l'article 1603 du code civil, le vendeur
a l'obligation de garantir l'acquéreur de toute éviction que la
prétention d'un tiers fait peser sur cet acquéreur, la cour d'appel,
qui a constaté que les documents mentionnés dans l'acte de vente
comme indiquant que le bien appartenait à la venderesse n'étaient
ni annexés à l'acte, ni produits aux débats, et retenu
que Mme Z... ne pouvait jouir paisiblement de son bien puisque celui-ci était
revendiqué par M. A... et que la transaction ne pouvait être publiée,
le conservateur des hypothèques ayant indiqué au notaire, par
courrier du 14 juin 1996, que Mme Y... ne pouvait se prévaloir de la
propriété de l'intégralité de la terre Faatane 2,
la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'existence d'un trouble
actuel et certain subi par l'acquéreur et qui n'a pas retenu le caractère
partiel de l'éviction, a pu en déduire, sans être tenue
de répondre à de simples allégations sur l'acquisition
de la propriété par prescription non assorties d'une offre de
preuve, que Mme Y... ayant manqué à ses obligations, la vente
devait être résolue ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi n° E 07-14. 545, ci-après annexé
:
Attendu qu'ayant énoncé à bon droit qu'il appartenait au
notaire de vérifier la réalité des titres qui lui étaient
soumis ou qui étaient disponibles, et relevé que M. X... s'était
contenté de citer et d'annexer à l'acte de vente une lettre du
3 août 1989 émanant du service des Domaines mentionnant que Pauline
Y... était seule propriétaire de cette terre léguée
par son père par testament, mais qu'il eut été intéressant
de disposer de l'acte d'acquisition, et notamment de ce qui avait pu être
détaillé au paragraphe origine de propriété, la
cour d'appel, qui a souverainement retenu que ce courrier ne pouvait contenir
de garanties suffisantes eu égard à son ancienneté et à
la formule de réserve qu'il contenait et que M. X... n'avait effectué
aucune investigation au sujet de l'étendue du droit de propriété
du vendeur, a pu en déduire, sans être tenue de répondre
à de simples allégations non assorties d'offre de preuve ni de
suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que la responsabilité
du notaire était engagée et que l'insolvabilité de la venderesse
rendant impossible la restitution des fonds versés par Mme Z... et libérés
prématurément avant la transcription, il devait être condamné
au paiement des sommes dues au titre de la résolution de la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Publication : Bulletin 2008, III, n° 197